전월세난의 현실과 반시장 정책

며칠 전 집안의 어른이 송파구의 대형아파트 단지에서 전세아파트 계약을 체결하셨다. 이 과정을 지켜보면서 임대차3법의 파장이 만만치 않음을 느낄 수 있었다. 우선 전세매물이 별로 없었다. 며칠 기다려 나온 전세아파트의 보증금은 한 달 전보다 1억 원 정도 뛰어 오른 것이었다. 매물이 부족하므로 이런 저런 조건을 따지기보다 일단 계약을 하는 수밖에 없었다. 그나마 오른 만큼 줄 자금의 여유가 있었기 때문에 가능한 일이었다.

 

 

 

 

전세매물 잠김과 전세보증금 급증

 

만일 아파트 단지 부근에 학교 다니는 자녀가 있는 급여소득자의 경우 집주인이 살겠다해서 집을 내주고 나와야 할 경우 어떻게 될까? 처음 얻는 전세의 경우 집주인은 전세보증금을 5%이내 올려야하는 규정을 적용받지 않는다. 현금 1억 원이 없거나 은행에서 전세대출을 받아야 하나 여의치 않을 경우 시세가 낮은 곳으로 이사를 가야 한다는 얘기다. 서민들의 주거불안이 높아질 수밖에 없다.

 

물론 기존세입자가 2년이 지나 2년 연장할 경우에는 전세보증금이 5%이내 오르기 때문에 상당한 혜택을 볼 수 있다. 그리고 집안의 어른의 경우처럼 신규 세입자는 2년 뒤 주인이 들어와 살겠다고 하지 않는 한 보증금을 조금만 올려주면 4년간 거주가 보장되는 이점도 있다. 아마 청와대와 민주당은 이 같은 혜택을 보는 세입자들의 표가 더 많다는 정치적 계산을 하였을 수 있다.

 

그러나 4년이 되면 그런 혜택은 사라진다. 집주인은 그동안 못 올린 보증금을 왕창 올리려고 할 것이다. 4년마다 전세로 인해 마음상할 국민들이 많아질 수 있게 된 것이다. 전세보증금 올리기가 쉽지 않으면 반전세나 월세로 돌리려는 집주인들이 늘어날 것이다. 실제 이미 현실로 나타나고 있다. 임대차 보호기간이 종료되는 4년마다 월세전환은 크게 늘어나 임대료가 급등할 가능성이 높다.

 

 

전세의 월세 전환율 인하의 반시장적 논리

 

그러자 정부는 전세의 월세 법정 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮추는 것을 추진하고 있다. 그런데 인하의 논리가 황당하다. 임차인의 전세대출금리와 임대인의 투자상품 수익률의 기회비용을 맞추겠다는 것이다. 6월말 주택담보대출금리는 2.49% 정도이고 전세보증금을 받아 은행대출을 갚는다고 보고 전환율을 2.5%로 해도 된다고 보는 것 같다.

 

그러나 집주인 입장에서는 공인중계사 수수료도 내어야 하고 재산세와 종부세를 납부하는 데다 주택의 하자보수비용과 감가상각비까지 고려하면 자칫 임대주택공급 원가보다 낮은 월세를 받게 될 수도 있다. 밑지는 장사를 할 임대인들이 많이 나올 수 있을까? 정부의 인위적 시장개입으로 전월세 매물이 줄어들지는 않을까? 월세 전환율도 강제성은 없고 새 계약을 체결할 때 대폭 인상될 가능성도 적지 않다. 월세가 크게 올라가면 서민들의 주거비용이 급증하며 내집 마련은 더 어려워질 수 있다.

 

 

 

 

임대사업자 보증보험 가입 의무화의 무리수

 

정부의 무리수는 여기서 그치지 않는다. 정부는 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화하면서 임대인이 보험료의 75%, 임차인이 보험료의 25%를 부담하라고 했다. 세입자의 경우 주택 시가 대비 전세가가 낮은 편이면 보증보험에 가입하지 않아도 되는데 보험료를 내라면 상당한 부담이 될 수 있다.

 

확정일자, 전세권 설정 등 임차인 보호를 위한 기존 제도가 있는데, 보증보험에 의무 가입하라고 하는 건 임대사업자들에게 징벌적인 규제일 수 있다. 자칫 안 그래도 씨가 마르는 전세 물건을 더 줄일 수 있다. 월세로 전환하면 보험료 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

 

전월세난은 근본적으로 임대주택 공급 자체가 위축된 ‘병목 현상’에서 비롯됐다고 볼 수 있다. 전월세시장에 대한 인위적인 시장개입으로 공급 위축을 더 심화시키는 일은 시정되어야 한다. 시장원리에 맞게 공급이 원활히 이루어지도록 해야 전월세시장이 안정될 수 있다. 부동산 감독기구를 설립하여 감시와 통제로 전월세난을 해결하려는 것은 올바른 방향이 아니다.