부동산 대책 공급확대·수요억제·금리인상 중 가장 효과적인 것은?

지난 3년여 간 나온 22차례 대책은 주택 공급 확대보다 세제·대출 규제 강화로 수요를 억제하는 데 초점을 맞춰왔다. 수도권 3기 신도시 등 다양한 주택공급 확대 대책들이 나오기는 했으나 선호도가 떨어져 가격을 안정시키는 데는 역부족이었다.

 

주택 공급 부족이 집값 상승의 주요 원인이라는 인식이 팽배

 

가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 그것이 시장원리다. 수요를 억제하는 데는 한계가 있고 공급은 턱없이 부족하니 집값이 오를 수밖에 없다는 인식이 팽배하다. 그래서 주택공급 활성화 정책이 가격억제 정책 보다 부동산 가격 안정화에 효과적이라는 주장이 우세한 것으로 보인다.

 

올림픽공원에서 본 잠실 파크리오 아파트 단지 모습

 

수요억제(가격 안정화) 정책과 공급확대 정책은 주택 시장을 안정화하기 위한 대표적인 정책이다. 수요억제 정책으로는 먼저 투기지역 지정, 재당첨금지제도, 주택거래신고제도, 부동산실명제 등으로 거래를 규제할 수 있다. 또 거래세 및 보유세 강화, 공시가격 현실화, 개발이익환수제, 주택 구입자금 출처 조사 등으로 과세를 강화할 수 있다.

주택담보 인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등으로 금융 규제를 강화할 수도 있다. 모두 주택 시장에서 가격이 급등하는 것을 억제하는 효과가 있다.

 공급 확대 정책은 가격억제 정책 못지않게 주택시장을 안정화시키기 위한 중요한 정책이다. 공급부족은 가격상승을 초래하기 때문이다. 신도시 개발, 아파트 재개발·재건축 활성화 등은 대표적인 공급 확대 정책이다. 저가 주택, 임대주택 공급확대를 통한 서민 주거 안정대책도 가격 안정화 대책으로 분류한다.

 

주택공급 확대 정책과 수요억제 정책은 주택 가격 안정화에 어느 정도 효과적일까?

 

부동산정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 최신 논문의 분석 

 

김민재·김원중(2020)은 「Qual VAR를 이용한 부동산정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구」 라는 제목의 논문(한국경제연구. 2020-01 38(1):39-66)에서 여기에 대한 시사점을 던지고 있다. 이 논문은 우리나라에서 부동산정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 논문 중 가장 최근에 나온 것이다.

 

이 연구는 1991년 1월부터 2018년 5월까지의 월별 데이터를 이용하여 부동산정책, 주택가격, 총 산업생산, 주택구매용 대출, 소비자물가지수, 건설수주액, 금리를 Qual VAR 모형으로 분석하여 부동산정책이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다.

 

수요억제 정책은 집값 안정에 기여하나 정부에서 생각하는 것만큼 크지 않아

 

분석 결과 수요억제 정책이 발표될 경우 단기적으로 주택가격은 통계적으로 유의미하지 않게 하락하다가 어느 정도 시차를 두고 통계적으로 유의미하게 하락하는 것으로 나타났다. 수요억제 정책이 발표될 경우 장기적으로는 주택 가격이 통계적으로 유의미하게 하락하기는 했지만 경제적으로는 하락폭이 매우 작은 것으로 분석되었다.

 

이는 수요억제 정책이 어느 정도 주택 가격 안정에 기여하는 것으로 볼 수 있으나 정부에서 생각하는 것만큼 크지 않다는 것을 보여 준다고 할 수 있다.

 

공급 확대 정책의 집값 안정효과는 통계적으로 유의미하지 않으나 여전히 중요

 

한편 분석 결과 공급 확대 정책이 발표될 경우 주택 가격은 통계적으로 유의미한 결과를 보여주지 못하는 것으로 나타났다. 이는 수요억제 보다는 공급확대가 중요하다는 최근의 인식과는 거리가 있는 결과라 할 수 있다.

 

그러나 이 결과만으로 공급확대정책이 중요하지 않다는 것을 의미하는 것은 아니다. 주택공급확대 정책 중 집값안정이 가장 큰 효과를 나타낸 것은 노태우 정부의 주택 200만호 건설 계획이었는데 이 연구에는 포함되지 않았다.

 

주택 200만호 건설 계획 후에 분양가 자율화, 재건축지원, 신도시 건설 등 다양한 공급확대 정책이 나오기는 했으나 수도권 투자선호 지역에 충분한 주택공급이 이루어지지 않아 강남지역을 중심으로 주택가격의 상승세가 지속된 것이다.

 

따라서 서울 도심 재개발과 용적율 상향 등에 의한 주택공급 확대가 서울 집값안정에 긴요할 것으로 보인다.

 

금리가 주요 변수 중 부동산 가격에 미치는 영향이 가장 큰 것으로 나타나

 

이 연구에서는 또한 금리가 정책, 건설수주액, 총 산업생산, 부동산 대출액, 물가 중 부동산 가격에 미치는 영향이 가장 큰 것으로 나타났다. 저금리로 인해 발생한 유동성 과잉이 집값 상승의 주요 원인으로 것이 이라는 실증분석으로도 입증된 셈이다.