부동산 대책 도심 재개발·용적률 상향 왜 못할까?

정부의 부동산대책 실패로 민심이 들끓고 있다. 3년 동안 22차례에 걸쳐 세금 인상과 대출 규제, 신도시 조성 등 여러 가지 대책을 내놨지만 실수요자들까지 고통만 주고 서울 아파트 값은 과거 어느 때보다 급등했다. 경제정의실천시민연합에 따르면 서울 아파트 중위가격은 현 정부 3년간 52%나 올랐다.

 

자료: 연합TV

 

세금 인상과 대출 규제, 신도시 조성 등의 대책은 집값 잡기에 실패

 

22번째 부동산 대책 이후 집값은 물론 전세 값까지 상승세를 보이고 있다. 7·10 대책에서 다주택자에 대해 보유세와 거래세를 모두 올리는 세금폭탄이 쏟아지자 그 부담을 세입자에게 떠넘기려는 것이다. 아파트 수요를 억제하는 규제가 쏟아지자 연립·다세대 등 서민 주택과 오피스텔이 들썩이고 있다.

 

지난 3년여 간 나온 22차례 대책은 주택 공급 확대보다 세제·대출 규제 강화로 수요를 억제하는 데 초점을 맞춰왔다. 주택공급을 늘려서 가격을 안정시키는 시장원리는 소홀히 한 것이다.

 

그린벨트 해제는 불가로 일단락되고 남은 것은 도심 재개발과 용적률 상향

 

부동산 정책 실패로 민심이 분노하고 문대통령의 지지율이 급락하자 정부와 여당은 주택공급방안을 검토하기에 나섰다. 그린벨트 해제가 먼저 거론되었다. 그러나 여당 내 대선주자들과 시민단체 등의 반대에 부딪혔고, 문재인 대통령이 20일 직접 불가 입장을 밝히면서 논란은 일단락되었다.

 

그린벨트는 미래세대에게 물려주어야 하고 개발 시 자칫 땅값을 들쑤시고 토지보상금이 풀리면 집값도 불안해진다는 점이 감안된 것으로 보인다. 대신 주택 용지를 확보하기 위해 다양한 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴하기로 했다.

 

그러나 이것만으로 집값안정을 위한 주택공급은 턱없이 부족하다. 이제 남은 방안은 서울도심 재개발과 용적률 상향 조정에 의한 대규모 주택공급이라고 할 수 있다. 서울시내 핵심지의 낡은 집들을 재건축하거나 재개발하면서 도심을 고밀도로 개발해 공급을 늘리는 것이다.

 

뉴욕, 도쿄 등은 도심 재개발과 용적률 상향으로 주택문제를 해결

 

정부는 고밀도 개발로 3기 신도시 용적률 상향 등만을 고집해왔다. 이것은 세계적 추세와 거리가 멀다. 뉴욕, 도쿄 등 외국의 대도시들은 이미 도심 재개발과 용적률 상향으로 주택문제를 해결하여 왔다. 서울 도심의 지은 지 40년 이상 지난 아파트 등을 순차적으로 재건축하도록 허용하고 용적률도 상향 조정하여 충분한 주택이 공급될 수 있도록 해야 한다.

 

멸실 주택으로 인한 주변 전세금 상승, 집값 폭등 가능성 등의 부작용은 건설 기간을 분산 시키고 임대주택도 적절하게 섞어 넣는다면 줄일 수 있다. 재개발 대상인 아파트단지들은 주변 인프라가 잘 갖춰져 있고 도심은 지하철이나 철도를 새로 부설해야하지 않아도 되어 공사비가 적게 드는 이점이 적지 않다.

 

그럼에도 여당이 도심 재개발과 용적률 상향에 소극적이라면 정치적 의도가 깔려있는 것은 아닌지 의심해볼 수 있다. 민주당은 2008년 총선에서 이명박 정부의 서울 뉴타운 개발 공약에 밀려 서울에서 참패했던 트라우마가 있다.

 

도심 곳곳에 고밀도 아파트 단지가 수년 내 대거 들어 설 경우 중산층의 증가로 인해 민주당이 전통적으로 우세하였던 지역구의 유권자 분포가 불리해질 수 있다는 생각을 하고 있는 것은 아닐까?